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揭秘建筑密度、容积率、土地成本万博电竞游戏
发表时间:2018-12-11 18:51阅读次数:

  所谓建筑面积,是所有建筑的占地面积与所开发的整个土地面积之比。一幢房子不管造几层,占地面积一般就是底层面积。

  所谓容积率,就是总建筑面积与所开发的整个土地面积之比。譬如说,我在1万平方米的土地上造了2万平方米的房子,容积率就是2。

  一块土地,不能全部用来造房子,道路和绿化必须要占据一定的面积。通常道路的面积约占整个小区面积的20%不到。按无锡市“花园小区”的标准,绿化面积应该在30%左右。这样,通常情况下,建筑密度应该为0.5左右。

  开发商们在做广告时,往往向客户推荐说,我们这个小区的容积率是1.8,甚至1.6,基本上没有超过2的。万博电竞游戏!可事实真相如何?

  假定建筑密度为0.5,容积率为2的话,那么整个小区的房子就只有4层楼。如果是1.6或者1.8的话,那么这些开发商们不是在开发多层或者高层普通住宅,而是向我们提供别墅!

  二年级的小学生都可以算出来,当建筑密度为0.5时,如果造6层楼,容积率就是3!

  而现在开发商开发的多层住宅基本上均为7层,小高层通常都在10层以上,较高的有20多层。

  再来算算地价。现在无锡市核心的土地拍卖价格,较高大约为250万元/亩,合3750元/平方米。假如有个10万平方米的土地,土地总价则为37500万元;按建筑密度0.5、容积率3(全部造6层)计算,可以造30万平方米的房子;这样分摊到每平方米建筑面积上的土地成本为1250元。

  民用建筑项目,政府部门收取的各种规定费用(如城市建筑配套费、人防费等)约为250元/平方米。

  框架结构的住宅,土建建设直接成本(材料、人工、施工管理费、税金等)约为600元/平方米。设备(如电梯、给排水、电梯等)购置及安装成本约为100元/平方米。

  道路面积为道路建设费用为120元/平方米。各种地下管线(给排水管网)的建设成本基本与道路建设成本相同。合计按240元/平方米计。道路面积按总土地面积的20%计,总成本为480万元。万博电竞游戏

  绿化,比较高档的配置,包括小区内建一些小品在内,按30元/平方米计。绿化面积按总土地面积的30%计,总成本为90万元。

  *终单位成本为2340元/平方米——当然,这是按6层楼计算的。如果是造7层楼,成本要低得多。万博电竞游戏

  高层建筑因为地基及荷载等因素,土建成本会略有升高,但土地成本会大幅降低,所以*终单位成本也不可能有太大变化。

  ——所以,就算房价下跌到3000元/平方米,开发商还有近30%的毛利率!

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